大阪府知事・大阪府に本店がある国土交通大臣の建設業許可専門の大阪府大阪市東淀川区の行政書士

宅地建物取引業の免許を受けたいという方のために免許を受けるために必要な情報、また免許を受けた後の免許の維持（変更・更新）などの情報をご紹介しています。
当事務所では、宅地建物取引業の免許を受けるためのコンサルタントから申請手続、免許取得後の各種の変更届の届出、更新申請、運営管理のアドバイスを行っております。

　一般的に、不特定多数の者を相手方として、宅地や建物の売買や交換する行為を業務として行う者、宅地や建物の売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為を業務として行う者のことをいい、この場合は、宅地建物取引業の免許を受けなければなりません。

つまり、
（1）売買：自己物件（自ら売主となる）、他人の物件（代理・媒介）
（2）交換：自己物件（自ら当事者となる）、他人の物件（代理・媒介）
（3）貸借：他人の物件（代理・媒介）
を反復継続して行うことです。

※自己物件の貸借の場合は、宅地建物取引業の免許は不要です。

　宅地建物取引業の免許（宅建業の免許）は、法人でも個人で受けることができます。
　宅建業の免許は、国土交通大臣の免許（大臣免許）と都道府県知事の免許（知事免許）の２種類があります。
　大臣免許は、２つ以上の都道府県の区域にわたり宅地建物取引業（宅建業）を営むための事務所が設置される場合です。
　知事免許は、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅建業を営む場合です。

　宅建業の免許の申請は誰でも自由にできます。しかし、法人の場合は、会社の履歴事項証明書（商業登記簿）の目的欄に宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。
　申請者の商号（名称）が、法律によって使用を禁止されているものや公共団体、公的機関と紛らわしいものにあたる場合は、その商号（名称）を用いて申請しても免許されません。

１．欠格要件

(1)．申請者が法人の場合の役員（株式会社では、取締役、監査役）
(2)．個人の場合の本人
(3)．営業所の代表者（政令使用人といいます）
(4)．専任の宅地建物取引主任者（取引主任者）

が、次の欠格要件にあたる場合は免許されません。

(1)．禁固以上の刑に処せられた場合（５年間は免許を受けられません）
(2)．宅地建物取引業法等に違反、一定の罪を犯し罰金の刑に処せられた場合（５年間は免許を受けられません）
(3)．宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合（５年間は免許を受けられません）
(4)．成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ていない者
(5)．宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれがある場合
(6)．事務所に専任の取引主任者をおいていない場合

※上記は主な欠格要件です。ほかにも特殊な事例に基づく欠格要件がありますので、詳しくはご相談下さい。

２．事務所

　継続的に業務を行うことができる施設で、かつ、他の業者（宅建業者に限定されません）や個人の生活部分からの独立性が保たれている必要があります。また、事務所としての形態が整えられ（机、いす、電話、ＦＡＸ、接客設備などの備品類が備えられている）、かつ、事務所としてのみ使用していることが必要です。
　テント張りやホテル、一部屋を共同で使用している場合は事務所としては認められません。ただし、固定式のパーテーション等により仕切られ、原則として他の業者（宅建業者に限定されません）の事務所を通らずに申請者の事務所に直接入れる等の造作をした場合には、独立性が保たれているとして事務所として認められる場合もあります。
　当然ながら、正当な使用権原が必要です。（自己所有の場合は建物登記簿謄本、賃貸借の場合は、申請者が借主となっている賃貸借契約書などが必要です）。

※法人の場合は、会社の履歴事項証明書（商業登記簿）に登記されている本店が、宅建業では、主たる事務所となります。この意味は、たとえば、本店では管理業務のみを行うということであっても、宅建業の免許の上では、事務所として取り扱うので、このように宅建業の業務を行わない場合でも、専任の取引主任者を置かなければならないということです。

※事務所については、詳細な写真の添付が求められていますので、詳しくはご相談下さい。

３．代表者

　事務所に常駐し、代表権が行使できる者で、免許を申請する者（法人の場合はその法人の代表者）のことをいいます。
　法人にあっては、申請者の代表取締役が事務所に常駐できなければ「政令で定める使用人」をおく必要があります。
　政令で定める使用人（政令使用人）とは、単なる社員や従業員のことではなく、代表者からの委任を受けた宅建業の上での事務所の代表として契約締結権限等を有する者のことをいいます。たとえば、支店での支店長、営業所での営業所長などです。政令使用人は、その事務所に常時勤務することが要件となります。

※勤務形態などによって、政令使用人を置かなければならい場合、置かなくてもよい場合があります。詳しくはご相談下さい。

４．専任の宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、実務の経験（実務経験に変わる講習終了でも可）があり、宅地建物取引主任者資格登録を受けた後、「宅地建物取引主任者証」の交付を受けた者のことをいいます。

宅建業の免許を受けるためには、一つの事務所について宅建業に従事する者（代表者を含む）５名に対して１名以上の割合で「専任の宅地建物取引主任者」として設置することが必要です。

専任の取引主任者には、「常勤性」と「専従性」（常駐常勤）が要求されていますので、他の法人の役員を兼ねたり、会社員や公務員など他の職業に従事したりすることはできません。また、通常の方法では通勤できないような場所に住んでいる場合も認められません。

※たとえば、従事者５名で、取引主任者が３人いる事務所の場合には、取引主任者のうち常駐常勤している１人を専任の取引主任者とします。
他の取引主任者２人は、一般の取引主任者として、営業に従事します。行える業務の内容は、「専任」も「一般」も同じです。

※常駐常勤の確認として、社会保険（健康保険）の被保険者証の写しやその関係書類、住民税特別徴収税額通知書などを求められる場合もあります。詳しくはご相談下さい。

(1)．免許申請書を知事免許の場合は、都道府県の担当課に提出します。大臣免許の場合は、本店所在地の都道府県の担当課に提出します。都道府県の担当課から管轄の地方整備局に送付されます。
(2)．免許申請書が受理されてから、都道府県知事や管轄の地方整備局で申請内容について審査されます。
(3)．知事免許の場合はおおむね５週間、国土交通大臣免許の場合はおおむね３ヶ月で、審査にパスすれば、申請者あてに免許の通知が届きます。
(4)．免許日から３ヶ月以内に営業保証金等の納付を行います。法務局へ法定の額を供託するか、保証協会に加入し法定の額の弁済業務保証金分担金を納付します。
(5)．専任の取引主任者登録の勤務先を登録します。（宅地建物取引主任者資格登録簿変更登録申請書を登録している都道府県知事に提出します）
(6)．営業保証金等を納付した証明書を提示の上、担当の役所で免許証を受け取ります。
→　これでようやく営業を開始することができます。

　宅建業は、免許を受けただけでは営業を開始することができません。
　営業を開始するためには、免許の通知後、次のいずれかの手続を行い、免許日から３ヶ月以内に所定の届出をして、免許証を受領しなければなりません。

１．営業保証金を供託する場合

(1)．免許の通知後、本店の所在地を管轄する供託所（法務局、地方法務局で供託の事務を取り扱っているところ）に法定の営業保証金を供託した後、供託所の原本と営業保証金供託済届出書を免許を受けた担当の役所に提出します。
(2)．供託する額は、本店分１０００万円、支店等があれば、１店舗につき５００万円を加算した額となります。

２．宅地建物取引業保証協会に加入する場合

(1)．保証協会に加入し、法定の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付した後、保証協会が発行する納付をしたことを証明する書面を免許を受けた担当の役所に提出します。
(2)．弁済業務保証金分担金の額は、本店分６０万円、支店等があれば、１店舗につき３０万円を加算した額となります。

※弁済業務保証金分担金を保証協会に納付すれば、営業保証金を供託所に供託する必要がなくなります。

※保証協会は、国土交通大臣から指定を受けた公益法人で、宅地建物取引業に関して、苦情の解決、従業者に対する研修、取引により生じた債権の弁済・債務の保証等を業務としているものです。
保証協会は、現在、次の２つの団体が指定されています。
  ・社団法人全国宅地建物取引業保証協会
  ・社団法人不動産保証協会
　それぞれ都道府県単位に本部が設置されています。保証協会には、いずれか一つの団体しか加入できません。また、それぞれの保証協会が実施する申請者講習や事務所調査等の入会審査を受けなければなりません。
　入会するためには弁済業務保証金分担金のほか入会費等の費用も必要となります。
　入会の申込は、免許申請受付後であれば随時可能ですが、入会審査等に１ヶ月以上の時間を要する場合もありますので、免許申請受付後できるだけ速やかに入会の申込をする必要があります。詳しくはご相談下さい。

免許を受けた後、営業を行うにあたっては、次のことが義務づけられています。

(1)．従業者証明書の交付・携帯・提示
(2)．従業者名簿の整備・保存・閲覧
(3)．業務に関する帳簿の整備・保存
(4)．宅建業者である旨の標識（業者票・報酬額表）の掲示
(5)．取引主任者証の携帯・提示

※宅建業者としての内部事務管理にもご留意下さい。

	大阪府知事免許の場合（法人・個人）	国土交通大臣免許の場合（法人・個人)
免許手数料	３３，０００円	９０，０００円
当所報酬（税込）	１３１，２５０円（１営業所の場合）	１５７，５００円（２営業所の場合）

※営業所１カ所増につき２割加算
※他に登記事項証明書、納税証明書、登記されていないことの証明書、身分証明書などの交付手数料等が別途必要です。
※営業所の数によって、当所報酬額が異なりますので、詳しくはお見積もりさせていただきます。
※営業保証金、弁済業務保証金分担金や保証協会に入会する場合の入会費用などの詳細はお問い合わせください。なお、保証協会加入のサポートや入会申請書の作成は、別途報酬(税込)６３，０００円(１営業所の場合)で承っております。

変更届出事項

(1)．商号（名称）の変更
　変更届出書とともに、免許証書換交付申請書が必要です。
(2)．法人の役員の就任、退任
　代表者が新たに就任した場合は、変更届出書とともに、免許証書換交付申請書が必要です。新たに就任した役員についての身分証明書、登記されていないことの証明書などが必要です。
(3)．政令で定める使用人の変更
　新たに就任した者についての身分証明書、登記されていないことの証明書などが必要です。
(4)．専任の取引主任者の変更、増員、減員
　新たに就任した者についての身分証明書、登記されていないことの証明書などが必要です。
(5)．本店・支店等の事務所の住居表示の実施
　法人の場合は、住居表示後の住所のある履歴事項証明書（商業登記簿謄本）が必要です。個人の場合は、住居表示実施証明書（市区町村役場発行）が必要です。
(6)．本店・支店等の事務所の移転（号室の変更・増改築を含みます）
　本店の移転の場合は、変更届出書とともに、免許証書換交付申請書が必要です。新たな事務所の使用権原を証するもの（自己物件の場合は建物登記簿謄本、賃貸物件の場合は賃貸借契約書）、事務所の写真などが必要となります。
(7)．支店等の事務所の新設
　変更届出書とともに、営業保証金の追加供託か保証協会への弁済業務保証金分担金の追加納付が必要となります。
　支店等の代表者（政令で定める使用人）、専任の取引主任者についての身分証明書、登記されていないことの証明書などが必要です。また、事務所の使用権原を証するもの（自己物件の場合は建物登記簿謄本、賃貸物件の場合は賃貸借契約書）、事務所の写真などが必要となります。
(8)．支店等の事務所の廃止、名称の変更
(9)．代表者、法人の役員、政令で定める使用人、専任の取引主任者の氏名の変更
　代表者の氏名の変更の場合は、変更届出書とともに、免許証書換交付申請書が必要です。法人の役員の場合は、履歴事項証明書（商業登記簿謄本）、戸籍抄本が必要です。
(10)．営業保証金等の変更
　営業保証金の供託から、保証協会に加入し弁済業務保証金分担金を納付した場合やその逆の場合です。
(11)．免許証の亡失等
　免許証のきそん、破損、亡失の場合で、再交付申請書を提出します。

※株式会社などの法人の場合は、まず、変更される事項について商業登記でいう変更登記をすませて下さい。商号の変更登記、役員の変更登記、本店移転の登記などです。
　添付書類として変更登記後の履歴事項証明（商業登記簿謄本）が必要となります。

※保証協会に加入している宅地建物取引業者の方は、免許を受けた国土交通大臣、都道府県知事に届け出るとともに、加入されている保証協会へも変更届が必要です。ご注意下さい。

※主な必要書類をあげています。他にも必要なものがあります。個々のケースにおきまして、変更届出書に添付する書類が異なります。詳しくはお問い合わせ下さい。

【大阪府知事免許の場合】

当所報酬（税込）	３６，７５０円（変更事項１事項・１営業所の場合）
１事項増につき	１５，７５０円加算

【国土交通大臣免許の場合】

当所報酬（税込）	４４，１００円（変更事項１事項・２営業所の場合）
１事項増につき	１８，９００円加算

※営業所１カ所増につき２割加算
※他に、登記事項証明書、納税証明書、登記されていないことの証明書、身分証明書などの交付手数料等が別途必要です。なお、変更事項により必要なものが異なります。
※営業所の数によって、当所報酬額が異なりますので、詳しくはお見積もりさせていただきます。
※保証協会への届出が別途必要です。当所報酬については、上記の６０％をいただいております。

　宅建業免許の有効期間は、５年です。
　有効期間は、免許を受けた日の翌日から起算して５年後の免許を受けた応答日をもって満了となります。
　引き続き、宅建業を営む場合は、免許の有効期間満了の日の９０日前から３０日前までの間に、更新の免許申請手続をしなければなりません。
　更新の免許申請をしなかった場合は、有効期間満了の日の翌日から、宅建業を営むことができなくなります。ご注意下さい。

【大阪府知事免許の場合】

免許手数料	３３，０００円
当所報酬（税込）	８４，０００円（１営業所の場合）

【国土交通大臣免許の場合】

免許手数料	３３，０００円
当所報酬（税込）	１００，８００円（２営業所の場合）

※営業所１カ所増につき２割加算
※他に、登記事項証明書、納税証明書、登記されていないことの証明書、身分証明書などの交付手数料等が別途必要です。
※新規免許や前回更新時以降に変更が生じているのに、変更届を提出していない場合には、更新申請前か同時にそれらの届をしなければなりません。これらの届出の費用や報酬も生じてきますので、ご留意下さい。
※営業所の数によって、当所報酬額が異なりますので、詳しくはお見積もりさせていただきます。